《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》自2026年1月1日起施行。

根据该公告，土地增值税征管有以下六大变化：

变化1：预征申报的起止时间，精准锁定

【起始时间】以两个时间点较早者为准：

①房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；

②取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日；

【截止时间】自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

变化2：预征的计税依据，统一口径

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的

【新政策】预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）

【旧政策】土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目，适用增值税一般计税方法，项目中的普通标准住宅，当地确定的土地增值税预征率为1.5%，某属期内取得预收款含税54500万元。

计征依据=54500万元÷（1＋9%）＝50000万元。

预征土地增值税=50000万元×1.5%＝750万元。

变化3：清算销售收入与面积，明确截止时间

纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月15日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于4月20日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年3月31日。

变化4：规划范围外支出，土地出让合同是关键

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变化5：印花税与地方教育附加，税费明确可扣

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变化6：尾盘销售，申报有章法

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