5%变3%，个人销售住房增值税降了！
财政部、税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》2026年1月1日起正式施行。此次调整显著降低了短期售房的税负成本，为存量房市场注入活力。
一、新政内容及衔接操作
根据《公告》核心内容，新政主要实现三大统一与优化：一是统一免税门槛，取消此前北上广深与其他城市的政策差异，也不再区分普通住房与非普通住房，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，统一免征增值税；二是降低短期税率，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从5%降至3%，且实行全额计税；三是明确适用主体，政策适用范围为个人，不含个体工商户中的一般纳税人。
在政策衔接方面，《公告》明确了两个关键要点：一是旧政废止条款，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行；二是过渡期处理规则，2026年1月1日前已完成个人住房销售但尚未申报缴纳增值税的，若符合《公告》规定条件，可按新政策执行。
二、2026年1月1日后增值税怎么交
2026年新政实施后，个人销售住房增值税缴纳可分为两种情形。
情形一：满2年住房销售，免征增值税。无论房屋位于哪个城市、属于何种户型，只要持有时间满2年，销售时无需缴纳增值税。例如，北京市民张某出售持有3年、总价600万元的住房，新政下直接免征增值税，无需再区分普通与非普通住房，也无需计算差额税负。
情形二：未满2年住房销售，按3%征收率计税。相较于原5%的征收率，税负降幅达40%。举例说明：市民李某出售持有1年、总价500万元的住房，原政策下应纳税额为500÷（1+5%）×5%≈23.81万元；新政实施后，应纳税额为500÷（1+3%）×3%≈14.56万元，直接节省税费9.25万元。节省金额可覆盖部分房屋维修或装修开支。
三、购房时间的确定方法
享受新政“满2年免征增值税”优惠的核心前提是准确认定“购房时间”，结合税收征管实践及相关政策规定，购房时间认定遵循“凭证优先、取早原则”，具体分为常规情形和特殊情形。
常规情形下，购房时间按以下两个日期中较早者确定：一是契税完税凭证注明的填发日期；二是房屋所有权证（或不动产权证）上登记的日期。这一认定标准的文件依据是《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》相关规定，该文件明确“纳税人购房时间的确定，以其购房时契税完税凭证注明的填发日期或房屋所有权证注明的发证日期为准，两者不一致的，按孰先原则确定”。
特殊情形下，根据国税发〔2005〕172号和国税发〔2006〕144号的规定，通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，购房时间沿用原产权人的购房时间，需提供原产权人的契税凭证、产权证明等材料佐证。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证和契税完税证明上注明的时间确定。
综上，2025年第17号公告的实施，进一步降低了个人销售住房增值税税负。纳税人在享受政策红利时，需准确把握新政内容、计税方法及购房时间认定规则，结合自身房屋持有情况合规申报，确保政策优惠应享尽享。
